一、热点链接

8月20日，市委城市工作委员会召开全体会议。会议强调，老旧小区改造涉及面广、群众感受性强，与“七有”“五性”紧密相关，是重大的民生工程和民心工程。要坚持以人民为中心的发展思想，把老旧小区改造作为重点工作任务系统谋划推进，抓好攻坚方案落实，不折不扣完成目标任务，不断增强群众获得感幸福感安全感。

二、深度解读

★老旧小区改造的意义

老旧小区改造是保障和改善民生的重要着力点，是暖民心、聚民心、得民心的民生改善综合体，是人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。老旧小区改造工作的突出特点是带户作业，核心是群众工作，过程是完善社区治理，实质是高质量发展，目的是切实增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。老旧小区改造工程不同于一般的新建工程，就在人民群众身边进行，对群众工作、文明施工、质量、安全、环保、疫情防控等要求更高。老旧小区改造相关各方要进一步提高政治站位，坚持质量、安全高标准，深入群众，依靠群众，积极主动争取群众理解、支持和参与，把改造工程各项工作做实做细，严把质量安全关，积极回应关切，以人民群众满不满意作为检验改造工作的标尺。各区各部门要落实责任，加强统筹监管，畅通投诉举报渠道，不断健全群众共建共治机制，让居民成为改造工作的一员，让群众有实实在在的获得感。

★老旧小区改造的工作原则

坚持规划、民生优先，遵循老旧小区综合整治的基本工作流程，围绕落实“七有”“五性”，保障居民居住安全，补足社区公共服务短板，提升居民生活舒适度和便利度。老旧小区实施更新改造，原则上绿化面积、停车数量不得低于现状。

★坚持党建引领推进改造项目共商共建共治

（一）坚持党建引领。改造工程开工前，各参建单位要向项目所在地街道办事处（乡镇政府）和社区报到。由街道办事处（乡镇政府）牵头，组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主中的党员代表和参建各方，建立老旧小区改造临时党支部，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和业主党员先锋模范作用，以党建为引领，推进老旧小区改造项目实施。

（二）坚持共商共建共治。街道办事处（乡镇政府）应当会同实施主体，在施工现场设置居民接待场所，公示改造相关各方姓名、责任、联系方式，现场及时接受居民的咨询，建立工作台账，明确责任主体，逐项协调研究解决改造工作中居民重点诉求和工程质量安全存在的主要问题，将群众工作贯穿于老旧小区改造全过程，做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民，建立健全与群众共商共治共建的工作机制。

★老旧小区改造提升规划设计水平

（一）落实责任规划师责任。强化规划引领作用，发挥好责任规划师在老旧小区改造中的规划引领与技术咨询作用。责任规划师要深入调研，广泛征集民意，对改造实施要点作出研判，在补齐社区服务短板、增强小区韧性、塑造街区文化、推进绿色发展以及适老化改造和无障碍环境建设等方面提出意见建议。改造中提供跟踪服务，积极推动项目品质提升。同时积极推进责任规划师参与深度设计，鼓励实施建筑师负责制试点，为顺利推行“初步设计+施工图设计+施工”的创新型工程总承包模式创造条件。

（二）认真开展入户调查。设计单位应在设计前进行现场踏勘，重点开展入户调查，全面掌握改造房屋结构、室内外管线布置、改造过程中的可能风险等情况，并应根据小区综合整治的特点和实际情况、居民诉求等进行综合整治方案设计，突出细节设计、回应合理个性化需求，做到“一户一设计”。

（三）强化设计深度。设计单位要针对屋面、外墙防水、外墙保温施工、弃用垃圾道、上下水改造、消防设施等进行专项设计，明确细部构造和技术要求，并出具施工图设计文件。设计单位要加强外墙保温和主体结构连接设计，加强顶层外墙保温的收口和防水设计，加强首层人可接触部位的外墙防磕碰设计，加强外墙保温勒脚、收口设计，以及窗户洞口交接部位、各种挑出件交接部位设计，加强外墙保温抹灰和主体连接设计和防开裂设计，不得简单照搬标准和图集。外窗更换要做到“一窗一设计、一窗一测量、一窗一制作、一窗一安装、一窗一封闭”，拆改不过夜。涉及上下水改造，要对管根防水处理及面层恢复进行专项设计，并提出不渗不漏检验要求。

（四）加强现场指导和服务。设计单位要指派专人加强施工现场跟踪指导服务，对改造节点与设计不符的要及时提供技术支撑和指导；发现施工不符合设计意图或有明显施工质量问题时要及时向建设、监理和施工单位提出。

★多种方式引入社会资本参与

（一）社会资本可通过提供专业化物业服务方式参与。按照《北京市物业管理条例》的规定，经业主大会决定或物管会组织业主共同决定，业委会或物管会等业主组织通过招标等方式选定物业服务企业，物业服务企业参与老旧小区改造。小区已有物业服务企业的，经业主大会决定或物管会组织业主共同决定，依据居民提升物业服务水平和老旧小区改造的需求，业主组织重新与物业服务企业签订物业服务合同。

（二）社会资本可通过“改造+运营+物业”方式参与。在街道（乡镇）指导下，经业主大会决定或物管会组织业主共同决定，可以将小区共用部位的广告、停车等公共空间利用经营与物业服务打包，采用招标等方式选定社会资本，社会资本通过投资改造，获得小区公共空间和设施的经营权，提供物业服务和增值服务。

（三）社会资本可通过提供专业服务方式参与。业主组织或实施主体可通过招标或竞争性谈判选择养老、托育、家政、便民等专业服务企业投资改造或经营配套设施，提供专业服务。

（四）鼓励社会资本作为实施主体参与老旧小区改造。区政府可通过“投资+设计+施工+运营”一体化招标确定老旧小区改造实施主体，既可作为单个小区的实施主体，也可通过区政府组织的大片区统筹、跨片区组合，作为多个小区及周边资源改造的统一实施主体。实施主体可与专业企业联合投标。

★健全老旧小区改造多方参与机制

（一）建立政府统筹协调机制。各区要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制，住房城乡建设部门牵头统筹，有关部门分工落实，街道（乡镇）具体组织，形成工作合力，共同破解难题，扎实推进老旧小区改造工作。

（二）健全群众参与机制。坚持党建引领，推广通州区“六组一队”、石景山区“三问于民”、大兴区“由一传百”等经验做法，创新群众工作方法，深入做好群众工作。鼓励改造项目相关各方成立临时党支部和工作组，建立多方参与、沟通顺畅的全过程协商共治机制。在街道（乡镇）、社区统一组织下，充分发动居民、党员干部、志愿者等，开展好意见征集、宣传动员、秩序引导、矛盾调处、文明施工、质量监督等工作，协调设计、施工、监理、物业等相关单位与居民做好沟通协商。拓宽征集民意渠道，通过“12345”市民服务热线以及“安居北京”公众号、北京业主决策平台等多种渠道，及时获取意见建议、回应居民诉求。

（三）健全社会资本参与机制。鼓励市、区属国有企业通过“平台+专业企业”模式统筹社会资本参与、存量资源利用、规模化改造、专业化运营、规范化物业，推动“治理+改造+运营”一体化实施。各区可将街区、社区内老旧小区打捆实施，推动项目“由小变大、由散变整”，由老旧小区改造向街区更新转变；推动项目“投资+工程总承包+运营”一体化招标，实现全链条实施；推动以“物业+”的方式，引入社会资本投资改造运营低效空间和存量设施，同步提升运营水平和物业服务水平。各区要完善引入社会资本风险评估机制，规范退出程序。

（四）完善责任规划师、建筑师参与机制。加强责任规划师培训，指导责任规划师深度参与老旧小区改造。细化责任规划师提供项目规划咨询服务、协助开展公众参与、全程跟踪和服务项目实施、参与项目验收等全流程工作指南，完善责任规划师在改造项目生成和方案审查等节点出具意见的制度。健全改造项目建筑师负责制，发挥其专业技术优势，确保改造项目设计品质。

（五）健全落实产权单位改造责任的政策措施。研究出台相关政策措施，推动落实产权单位在动员业主参与改造、建立物业管理长效机制、承担自有产权专业管线改造费用以及归集补建住宅专项维修资金等方面的责任。压实市、区属国有企业产权人责任，加快推动所属老旧小区改造，研究将其实施改造发生的相关费用计入企业成本的可行性。研究支持产权单位在完成老旧小区改造后退出小区管理的相关政策。研究出台支持鼓励产权单位将自有房屋设施改建为便民服务设施或作为小区物业管理用房的有关措施。制定支持产权单位使用房改售房款或依法使用住宅专项维修资金用于完善类和提升类改造的相关政策。

三、实战应用

例题1：老旧小区改造是保障和改善民生的重要着力点。请结合给定材料，谈谈北京老旧小区的改造整治工作应该如何进行监管治理？要求：内容全面，逻辑清晰，300字左右。

【参考作答】

老旧小区改造将坚持基层组织、居民申请、市场参与、政府支持的方式来实行。一是各区政府要组织街道办事处（乡镇政府）通过业主认可的方式成立业主委员会、小区议事协调委员会等组织，鼓励其全程参与老旧小区综合整治。二是难以成立业主委员会等组织的，由街道办事处（乡镇政府）组织确定综合整治菜单、小区管理模式、物业服务企业、物业服务标准和物业服务费用。三是暂时没有条件实施物业管理的老旧小区，应实行准物业管理，在清扫保洁、安保巡查、维修养护、垃圾分类等方面予以规范。四是对已完成综合整治的老旧小区，区政府要组织将小区内公共区域供（排）水、供气、供热等专业管线移交相关专业公司管理维护。

例题2：老旧小区改造是落实以人民为中心发展理念的重要举措，结合给定材料和北京工作实际，研究提出老旧小区更新改造过程中如何体现居民意愿？要求：条理清晰，全面准确，350字左右。

【参考作答】

老旧小区改造工作的突出特点是带户作业，核心是群众工作。

一是利用现状房屋和小区公共空间补充社区综合服务设施或其它配套设施时，现状房屋归业主共有的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；现状房屋有明确产权人的，产权人应征求业主意见。

二是增设停车设施应取得业主大会同意，未成立业主大会的，街道办事处（乡镇政府）、居民委员会等应组织征求居民意见。

三是实施主体应在按照相关规定对小区配套指标进行核算的基础上，根据小区实际情况和居民需求编制实施方案。街道办事处（乡镇政府）组织对老旧小区更新改造项目清单、引入社会资本涉及收费的加装电梯、增设停车设施等内容，以及物业服务标准、物业服务费用等征求居民意见，形成最终改造整治实施方案。居民同意物业服务标准及付费项目内容并签订相关协议后，相关内容方可实施。

四、高分框架

★策论文框架

焕新升级 暖心为民

坚持民生为要，实现宜居“升级”。

坚持以用促保，推动增“颜”提“质”。

坚持共建共治，注重以“新”换“心”。

旧貌换新颜 “更新”暖民心

增强“行动力”，责任压实、资金共担、政策落细。

凝聚“向心力”，群众点单、专业把关、国企包片。

激发“生命力”，楼道革命、环境革命、管理革命。

老旧小区改造向“新”发力

样板引路，搭建群众满意“连心桥”。

靶向施策，下足按需改造“绣花功”。

创新带动，激发示范引领“新引擎”。

党建引领老旧小区改造“点亮”居民新生活